Bất động sản Phú Quốc: diễn biến qua các giai đoạn như thế nào để có được như bây giờ, và diễn biến tiếp theo của “thị trường bất động sản Phú Quốc” trong tương lai sẽ ra sao? Hãy cùng “Biệt thự Phú Quốc” điểm lại các diễn biến bất động sản Phú Quốc qua các giai đoạn từ trước năm 2013 cho tới nay và nhận định diễn biến Bất động sản Phú Quốc trong tương lai.
Nội dung chính
Bất động sản Phú Quốc trước năm 2013
Từ những năm trước 2012, 2013, Phú Quốc là 1 hòn đảo chỉ có rừng cây, rẫy nương hồ tiêu, rừng sim, nhiều diện tích đất hoang không người canh tác và rất hiếm du khách tới du lịch. Giá đất thời điểm đó vô cùng rẻ, thời điểm cao nhất: 1000m2 chỉ với giá chưa tới 500 triệu, hiếm có chủ đầu tư bất động sản lớn nào đổ tiền vào xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng.
Thời điểm này Phú Quốc còn khó khăn về nhiều mặt như điều kiện kinh tế còn thấp, cơ sở hạ tầng yếu kém, chưa có lưới điện, di chuyển tới đất liền còn mất nhiều thời gian… nên giá trị bất động sản Phú Quốc thời bấy giờ còn rất thấp hầu như chưa được các nhà đầu tư Bất động sản để ý.
Cuối năm 2012, khi Cảng hàng không Quốc tế Phú Quốc đi vào vận hành và khai thác khách, thì Phú Quốc như được “khoác lên mình một tấm lụa mới“. Thời gian di chuyển tới các Thành phố lớn trên cả nước đã rút ngắn thời gian di chuyển tới đảo, giúp cho thị trường bất động sản Phú Quốc có nhiều tiềm năng để phát triển. Tuy nhiên nhìn chung thì giá bất động sản Phú Quốc thời đó vẫn còn thấp, do thị trường BĐS Phú Quốc thời đó còn rất mới mẻ.
Những Tập đoàn Bất động sản hàng đầu Việt Nam như: VIN Group, Sun Group, CEO Group, MIK Group … đặt chân vào Phú Quốc từ những năm 2012, 2013 và trước đó cũng đã mang đến những thay đổi tích cực về hạ tầng, ngành du lịch, kinh tế biển đảo Phú Quốc.
Lượng khách du lịch đến Phú Quốc gia tăng liên tục trong những năm gần đây, trung bình tăng khoảng 24% trong bảy năm qua. Năm 2013 hòn đảo này đã thu hút 622.479 lượt khách du lịch, trong đó khách nội địa chiếm tới 80%. Lượt khách nội địa đến Phú Quốc năm 2013 tăng gần gấp đôi so với năm 2012 nhờ sự hoạt động của sân bay Phú Quốc mới với năng lực vận chuyển tăng 60%.
khách du lịch tới Phú Quốc năm 2013 tăng 53% so với năm 2012: 622,479 lượt.
Bất động sản Phú Quốc từ 2013 đến 2015
Từ sau năm 2013, sau khi Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định 80 về việc ban hành một số cơ chế chính sách đặc thù để phát triển đảo Phú Quốc, Việt kiều đổ về Phú Quốc đầu tư càng nhiều hơn. Đông đảo nhất là Việt kiều Đức, Nga, mới đây là Ukraina và một số nước Đông Âu khác. Giới Việt kiều về Phú Quốc đa phần đầu tư những dự án có quy mô vốn từ vài chục đến khoảng 100 tỉ đồng.
Giá đất tăng chóng mặt kể từ khi Phú Quốc cũng có quyết định trở thành đặc khu kinh tế của Chính phủ (vào tháng 6/2014), đến tháng 10/2014, Phú Quốc lên đô thị loại 2. Đặc biệt, thời điểm hiện tại khi thời gian “Phú Quốc trở thành đặc khu” giá đất còn tăng khá cao.
Cuối năm 2014 đến hết năm 2015, việc giao dịch Bất động sản nhộn nhịp đã đưa giá đất tại Phú Quốc tăng cao hơn từ 2 – 4 lần so với thời điểm trước, khiến cho nhiều nhà đầu tư chùn tay trong năm 2016.
Trước đó nhiều nhà đầu tư bất động sản (BĐS) đã tìm đến Phú Quốc bởi nơi này có lợi thế địa hình đồi núi bao quanh là biển cả. Giao thông bằng đường hàng không từ Tp.HCM đến Phú Quốc chưa đến 1 giờ bay. Tuy nhiên, đến khi có thông tin đảo ngọc sẽ trở thành đặc khu kinh tế đầu tiên của Việt Nam với nhiều chính sách ưu đãi sẽ được ban hành trong tương lai thì bất động sản Phú Quốc bất chợt nóng lên.
Các nhà đầu tư nhận định thị trường bất động sản Phú Quốc bắt đầu giảm nhiệt, tuy nhiên, trong 3 tháng đầu năm Phú Quốc có trên 700 lượt giao dịch chuyển nhượng (báo cáo không bao gồm các giao dịch chuyển nhượng trong các dự án Bất động sản nghỉ dưỡng). Có thể kết luận, tín hiệu giảm nhiệt không nằm ở tần suất giao dịch mà nằm ở giá trị giao dịch.
Xu hướng mới của những nhà đầu tư cá nhân đang dịch chuyển dần sang những thửa đất diện tích nhỏ với tầm tiền dao động từ 400 đến 700 triệu cho một nền nhà quy hoạch tốt diện tích ~100m2, thay vì những nền đất lớn với diện tích vài công hay vài hecta như thời điểm trước. Giá đất ổn định hơn nên nhà đầu tư có nhiều thời gian cho việc đánh giá xem xét các yếu tố Vị Trí, Quy Hoạch, Pháp Lý trước khi thực hiện giao dịch.
Các đặc tính của thị trường khách sạn tại Phú Quốc cơ bản được thay đổi khi Vinpearl Phú Quốc Resort & Spa được đưa vào hoạt động vào cuối năm 2014.
Khu nghỉ dưỡng nằm trong quần thể dự án rộng 300 ha bao gồm khách sạn cao cấp, biệt thự và sân gôn. Giai đoạn 1 của dự án rộng khoảng 5 ha và đang được thi công với tốc độ rất nhanh. Sau khi hoàn thành, dự án Vinpearl Phú Quốc sẽ trở thành khách sạn 5 sao lớn nhất với hơn 500 phòng tại Phú Quốc và hồ bơi của khách sạn cũng là hồ bơi lớn nhất Phú Quốc rộng 800 m2.
Một khách sạn năm sao khác là Salinda Premium Resort & Spa (120 phòng) đầu tư bởi tập đoàn Salinda, cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện và sẽ sớm được đưa vào hoạt động trong năm 2014.
Bất động sản Phú Quốc từ 2015 đến 2017
Theo con số thống kê thì có đến 80% nhà đầu tư đến từ Hà Nội mua đất ở Phú Quốc. Giá đất ven biển ở xã đảo Hòn Thơm từ vài chục triệu đồng/ha trong năm 2015 đã tăng lên đến hàng trăm triệu đồng/ha.
Thế nhưng, trở lại Phú Quốc sau một năm, kể từ “đỉnh” của cơn sốt đất vào giữa năm 2015, nhiều nhà đầu tư tại đảo này nhận định, giao dịch nhà đất nhỏ lẻ ở Phú Quốc bắt đầu giảm nhiệt, chỉ sôi động ở mảng các nhà đầu tư thực hiên góp vốn hoặc M&A các dự án có quy mô lớn.
Trên thực tế, những khu đất có diện tích lớn, đặc biệt là chạy dọc theo bờ biển hầu như đã về tay nhiều đại gia BĐS từ các năm trước đây, giờ chỉ là đến bao giờ họ triển khai dự án. Với những khu đất có diện tích nhỏ từ 100-500m2, cách bờ biển khoảng 3-5km hiện cũng không còn cảnh treo biển rao bán, mà thay vào đó là một số dự án nhà nghỉ, khách sạn 2 – 4 sao bắt đầu mọc lên.
Nhà đầu tư “trong vai khách du lịch” giờ đến đảo cũng ít quan tâm đến việc mua đất do những khu đất đẹp trên đảo hầu như không còn. Một số khu đất vẫn treo bảng rao bán nhưng cả năm qua cũng chưa bán được, lý do một phần bởi diện tích đất nhỏ và nằm cách xa bờ biển. Một số đại gia “ôm” đất ký gửi tại các sàn môi giới để tìm người chuyển nhượng nhưng giá cao, từ 20-30 triệu/m2, nên rất khó có người mua lại.
Song, ở mảng BĐS nghỉ dưỡng thì Phú Quốc vẫn là điểm đến của nhiều “ông lớn” BĐS, mặc dù phát triển muộn hơn nhưng thị trường bất động sản Phú Quốc được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng nhanh chóng. Tuy nguồn cung khách sạn 5 sao tuy còn khá hạn chế trong giai đoạn hiện tại nhưng đã thu hút rất nhiều các khoản vốn đầu tư lớn. Nhiều dự án 5 sao được phát triển trong giai đoạn 2016-2017 như: Crowne Plaza Hotel, Sonasea Villas & Resort, Novotel Resort và Sunset Sanato Premium Complex.
Những dự án này đều được phát triển theo tiêu chuẩn phòng và dịch vụ của các thương hiệu khách sạn quốc tế như JW Marriott, InterContinental, Starwood và Accor. Rất nhiều các dự án nghỉ dưỡng mở bán sản phẩm biệt thự ven biển cao cấp, được quản lý bới các thương hiệu quốc tế và đi kèm chương trình cho thuê lại. Mức lợi nhuận cho thuê được các chủ đầu tư cam kết trong thời hạn 3-10 năm là 6-10%/năm.
Được biết, tình hình kinh doanh của loại hình này khá khả quan nhờ thu hút được sự quan tâm của các người mua trong nước lẫn nước ngoài đang tìm kiếm một kênh đầu tư ổn định và tiềm năng. Các căn biệt thự này có giá dao động từ 400 ngàn đến hơn 5 triệu USD.
Qua khảo sát một số dự án biệt thự biển của các ông lớn như Vingroup, CEO Group, Sun Group hay BIM Group cho thấy, hầu như sản phẩm nào được tung ra thị trường đều được khách hàng mua ngay. Mục đích chính vẫn là mua để đầu tư và cho thuê trong thời gian tới.
Bất động sản Phú Quốc từ 2017 đến 2019
Thời điểm những tháng cuối năm 2017, đầu 2018 trước thông tin Phú Quốc chuẩn bị trở thành đặc khu, các đại gia, nhà đầu tư tới từ Hà Nội, TP.HCM… ồ ạt đổ xô ra săn lùng bất động sản Phú Quốc khiến giá chuyển nhượng tăng từng ngày.
Giá bất động sản tại Phú Quốc tiếp tục biến động theo chiều hướng tăng, thậm chí có nơi giá đất tăng phi mã khiến giới đầu tư địa ốc “đứng ngồi không yên”.
Giá đất trong 7 năm từ 2012 đến 2019 thay đổi khá nhiều, giá bất động sản Phú Quốc từ 5 – 6,5 triệu /m2 ở mặt tiền Trần Hưng Đạo nay là 70 – 100 triệu/m2. Tăng khoảng 15 lần chỉ trong 7 năm, con số này có nhiều cơ sở để bức phá trong những năm tới. Không những vậy, hiện Phú Quốc có hơn 248 dự án với tổng vốn đầu tư trên 14 tỷ USD chỉ trong vòng 7 năm, đây là con số kỉ lục mà chưa có vùng phát triển du lịch nào trên nước ta có thể chạm tới.
Tính từ năm 2010, Phú Quốc đã có 3 “cơn sốt” đất, thời điểm mạnh nhất là giai đoạn kể từ cuối năm 2017 đến 2018 khi đất Phú Quốc tiếp tục vào “cơn sốt” đất thứ 3.
Thời điểm này, giá đất Phú Quốc tăng từng giờ. Có những thửa đất, một ngày mua đi – bán lại 4 lần, giá được đẩy từ 5 tỉ lên tới 20 tỉ đồng/công.
Đất sốt giá, người ta đổ xô vào tận các ngõ, ngách để “thu gom”, bất chấp đất nơi đó có phải là đất quy hoạch, có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay không. Giá đất Phú Quốc tăng dựng đứng, và sốt gấp nhiều lần so với đợt sốt 2015.
Kể từ 2018, tình hình thị trường BĐS Phú Quốc dần ổn định, đây cũng chính là thời điểm thích hợp để thanh lọc thị trường, bất động sản quay về giá trị thực, Thời điểm của những “dự án Bất động sản được quy hoạch rõ ràng“, khiến các nhà đầu tư dần yên tâm hơn và đầu tư ngày một nhiều hơn tại Thị trường bất động sản Phú Quốc.
Một số dự án tiêu biểu được quy hoạch rõ ràng, có quy mô lớn và được nhiều nhà đâu tư tìm đến:
* Điểm qua giá đất một số khu vực được nhiều nhà đầu tư quan tâm, bạn xem ở dưới đây (thời gian cập nhật ngày 20/12/2018).
Giá đất trung bình của một số khu vực ven trung tâm thị trấn, đô thị:
- Khu vực đường Ba Trại, giá đất dao động trung bình từ 2.2 – 3.8 triệu/m2.
- Khu vực Đường Bào, giá đất dao động trung bình từ 11 – 12.5 triệu/m2.
- Khu vực Búng Gội, giá đất dao động trung bình từ 7.3 – 9 triệu/m2.
- Khu đất tái định cư Suối Lớn, giá đất dao động trung bình từ 15 – 17 triệu/m2.
- Đường Dương Đông – Cửa Cạn, giá đất dao động trung bình từ 11.7 – 14 triệu/m2.
- Đường Tuyến Tránh chạy dài, giá đất dao động trung bình từ 15 – 18 triệu/m2.
- Đất mặt đường Cây Thông Trong, giá đất dao động trung bình 5.7 – 8 triệu/m2.
- Khu vực Ông Lang đường ra biển, giá đất dao động trung bình từ 9 – 12 triệu/m2.
- Khu vực Bãi Trường, giá đất dao động trung bình từ 24 – 29 triệu/m2.
Khu vực trung tâm, giá đất trung bình của một số con đường lớn:
- Giá đất đường Trần Hưng Đạo trung bình từ 70 – 83 triệu/m2.
- Giá đất đường Nguyễn Trung Trực trung bình từ 55 – 62 triệu/m2.
- Giá đất đường 30 tháng 4 trung bình từ 92 – 105 triệu/m2.
- Giá đất đường Trần Phú trung bình từ 32 – 42 triệu/m2.
- Giá đất đường Cách Mạng Tháng Tám trung bình từ 22 – 28 triệu/m2.
- Giá đất khu vực trung tâm TT. An Thới trung bình từ 32 – 42 triệu/m2.
Tài liệu tham khảo: https://dandautu.vn/bat-dong-san/tinh-hinh-dat-phu-quoc-thang-12-2018
Từ giữa tháng 1/2019 cho đến nay, tình hình thị trường BĐS tại Phú Quốc có nhiều dấu hiệu khởi sắc rõ rệt. Những phòng công chứng đã tấp nập trở lại, giao dịch tăng mạnh ở những dự án được quy hoạch đất thổ cư và những khu dân cư tại khu vực vùng ven thị trấn Dương Đông, khu vực thị trấn An Thới…
Giải mã cho sự khởi sắc của thị trường, các chuyên gia cho rằng: Trong giai đoạn từ cuối 2017 cho đến tháng 4/2018, khi thị trường BĐS Phú Quốc đang “sốt” đến đỉnh điểm và có không ít những nhà đầu tư lướt sóng đã sử dụng đòn bẩy tài chính một cách “quá tay”
Bởi lẽ đó, khi thị trường chững lại từ tháng 5/2018, nhiều nhà đầu tư phải hạ giá BĐS của mình để chi trả cho ngân hàng. Tình trạng này diễn ra khá thường xuyên đã khiến cho giá đất giảm mạnh từ 10 – 30% theo từng khu vực.
Điều này đã khiến cho giá BĐS trên thị trường Phú Quốc chạm đáy. Và ngay lúc này chính là cơ hội, là thời điểm thích hợp nhất để các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn hàng và chuẩn bị cho đợt bùng nổ sắp tới.
Bất động sản Phú Quốc trong giai đoạn sắp tới sẽ diễn biến ra sao?
Với quyết tâm đến 2020 thu hút được 17 – 20 triệu lượt khách du lịch quốc tế, 82 triệu lượt khách du lịch nội địa; đóng góp trên 10% GDP, tổng thu từ khách du lịch đạt 35 tỉ USD; thời gian vừa qua, các khu vực trọng điểm về du lịch tại Việt Nam đang được đầu tư đẩy mạnh.
Tại các nơi này, hạ tầng, giao thông, tiện ích… đang được tích cực đẩy mạnh và thay đổi từng ngày. Điều này tất yếu kéo theo một trào lưu mới trên thị trường bất động sản: bất động sản biển, cụ thể là phân khúc biệt thự biển, đã được các nhà đầu tư nhanh nhạy nhắm đến.
Nhìn nhận về thị trường Phú Quốc, Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định: “sự trầm lắng của thị trường bất động sản Phú Quốc chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Còn về dài hạn thì tiềm năng vẫn lớn do khả năng khai thác dịch vụ cao, hòn đảo này cũng quá nhiều lợi thế về vị trí địa lý, khí hậu…”
Trước khi có quyết định của Thủ tướng Chính Phủ, Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng đã nhận định : “Việc tạm hoãn lên đặc khu sẽ không thể khiến thị trường bất động sản đặc khu đổ vỡ. Khi đã có định hướng thành lập đặc khu thì các cực tăng trưởng là tất yếu, chỉ là việc sớm hay muộn”.
Thời gian tới, với điều kiện thuận lợi là Phú Quốc được lập quy hoạch trở thành đặc khu kinh tế cùng tiềm năng phát triển của du lịch, bất động sản Phú Quốc sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất thị trường bất động sản toàn quốc.
Nguồn: https://pqr.vn/nha-dat-phu-quoc/bat-dong-san-phu-quoc-dien-bien-qua-cac-giai-doan-nhu-the-nao.html
